שמש זהובה, חופים טורקיז ואדריכלות עתיקה – יוון מושכת אליה לא רק תיירים אלא גם משקיעים המחפשים הזדמנויות בשוק הנדל”ן. תהליך קניית בית ביוון מציע אפשרויות מגוונות למשקיעים ישראלים המחפשים נכס בחו”ל, בין אם למטרות מגורים, נופש או השקעה. האקלים הנעים, איכות החיים הגבוהה והמחירים האטרקטיביים הופכים את יוון ליעד פופולרי במיוחד.
בשנים האחרונות, השוק היווני התאושש מהמשבר הכלכלי והציג צמיחה משמעותית. משקיעים מכל העולם, כולל ישראלים רבים, מגלים עניין גובר בנדלן באתונה ובאזורים אחרים במדינה. עם זאת, רכישת נכס במדינה זרה מחייבת הבנה מעמיקה של התהליכים המקומיים, החוקים והמיסוי.
הכנה לרכישת נכס ביוון
לפני שצוללים לתהליך הרכישה עצמו, חשוב לבצע מחקר מקדים יסודי. ראשית, יש להגדיר את התקציב העומד לרשותכם, כולל עלויות נלוות כמו מיסים, אגרות ועמלות. שנית, חשוב לבחור את האזור המתאים לצרכים שלכם – האם אתם מחפשים דירה במרכז נדלן באתונה, וילה באיים היווניים או נכס באזור כפרי?
מומלץ לבצע ביקור מקדים ביוון כדי להתרשם מהאזורים השונים באופן בלתי אמצעי. בנוסף, כדאי להתייעץ עם מומחי נדל”ן המתמחים בשוק היווני ומכירים את המגמות העדכניות, המחירים הריאליים והאזורים המתפתחים.
תהליך הרכישה – שלב אחר שלב
כאשר מצאתם נכס שעונה על הדרישות שלכם, מתחיל התהליך הפורמלי של הרכישה. ראשית, יש לקבל מספר מס יווני (AFM), שהוא תנאי הכרחי לביצוע עסקאות נדל”ן במדינה. לאחר מכן, מומלץ לשכור שירותי עורך דין מקומי שיבצע בדיקת נאותות מקיפה של הנכס, כולל בדיקת בעלות, שעבודים, היתרי בנייה וחובות.
השלב הבא כולל חתימה על הסכם מקדמי וביצוע תשלום ראשוני (בדרך כלל 10% מערך הנכס). לאחר מכן, עורך הדין ממשיך בתהליך הבדיקות המשפטיות ומכין את החוזה הסופי. תהליך קניית בית ביוון מסתיים בחתימה על החוזה הסופי בפני נוטריון ותשלום יתרת הסכום, המיסים והאגרות הנדרשות.
בטח, הנה פסקה נוספת, תמציתית וקצרה. הפסקה מתמקדת בצוות המקצועי שכדאי לגבש לליווי תהליך הרכישה.
הצוות המקצועי שלכם ביוון: את מי אתם צריכים לצידכם?
ניווט מוצלח בתהליך הרכישה ביוון מסתמך על בניית צוות מקצועי מקומי ואמין. כל איש מקצוע ממלא תפקיד קריטי בהגנה על האינטרסים שלכם ובהבטחת עסקה בטוחה.
- עורך דין מקומי: התפקיד החשוב ביותר. אחראי על בדיקת הנאותות של הנכס, וידוא שאין חובות או שעבודים, ניסוח החוזים וייצוגכם מול הרשויות.
- רואה חשבון: חיוני לקבלת מספר המס (AFM), להבנת חובות המס על הרכישה וההשכרה, ולהגשת דוחות המס השנתיים לרשויות ביוון.
- נוטריון: גורם ניטרלי הממונה על ידי המדינה. הוא נותן תוקף משפטי רשמי לעסקת העברת הבעלות ומאמת את זהות הצדדים.
- סוכן נדל"ן או יועץ השקעות: איש הקשר שלכם בשטח. הוא מסייע באיתור נכסים מתאימים, מספק מידע על השוק המקומי ומנהל את המשא ומתן הראשוני.
היבטים פיננסיים ומיסויים
בעת רכישת נכס ביוון, יש לקחת בחשבון מספר עלויות והיבטים פיננסיים. מס רכישה ביוון נע בין 3% ל-24% מערך הנכס, בהתאם לשווי הנכס ולמועד בנייתו. בנוסף, יש לשלם אגרות לעורך הדין (1-2%), לנוטריון (1-2%) ולמתווך (2-3%).
לישראלים המעוניינים לממן את הרכישה באמצעות משכנתא, חשוב לדעת כי קבלת משכנתא מבנקים יווניים עבור תושבים זרים היא מורכבת יחסית. רבים בוחרים לממן את הרכישה באמצעות משכנתא בישראל על נכס קיים או באמצעות מימון עצמי.
ניהול הנכס לאחר הרכישה
לאחר השלמת הרכישה, מתחילה תקופת הבעלות והניהול של הנכס. אם הנכס נרכש למטרות השקעה או כבית נופש, כדאי לשקול שכירת שירותי חברת ניהול מקומית שתטפל בתחזוקה השוטפת, בהשכרה ובטיפול בתשלומי החשבונות.
בעלי נכסים ביוון חייבים בתשלום מס רכוש שנתי (ENFIA) ובהגשת דוח מס שנתי. במקרה של השכרת הנכס, יש לדווח על הכנסות מהשכרה ולשלם מס הכנסה בהתאם לחוקי המס היווניים. חשוב להתייעץ עם רואה חשבון המתמחה במיסוי בינלאומי כדי להבטיח עמידה בחובות המס הן ביוון והן בישראל.
סיכום
רכישת נכס ביוון מציעה הזדמנויות רבות למשקיעים ישראלים, אך מחייבת היכרות עם התהליכים המקומיים והיבטים משפטיים ופיננסיים מורכבים. מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים – עורכי דין, יועצי נדל”ן ורואי חשבון – שיכולים להנחות אתכם לאורך כל שלבי התהליך.
עם הכנה נכונה, מחקר מעמיק וליווי מקצועי, תהליך קניית בית ביוון יכול להיות חוויה חיובית ומספקת. בין אם אתם מחפשים בית נופש באיים, נדלן באתונה או השקעה לטווח ארוך, יוון מציעה מגוון אפשרויות המתאימות לצרכים ולתקציבים שונים.
